投资测算第二课：学懂项目规划指标的快速铺排

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本章知识点概要：
Step 1 ：项目规划的重点指标释义
Step 2 ：项目规划指标铺排的四大模块
Step 3 ：如何快速搭建项目规划指标设计表
第一步，开始投资测算的起点，是做好项目的产品规划指标假设。
静态测算作为项目投资研究阶段的概算，主要意义是预测项目投后的收入产出，评估项目投资的回报风险，以达到对项目初步快速判断的效果。静态测算的整体框架，主要由①项目开发假设条件模拟、②项目收入分析、③项目成本分析三个板块组成，其中测算的起点，就是进行项目开发假设条件的模拟，也就是进行项目规划指标的设计。
房地产投资测算是围绕房地产项目展开的系列模拟运算活动，所有的假设收入和成本预估，其前提都需要先设定初房地产项目的具体空间指标。即需要先明确整体项目的总建筑面积，项目上具体划分了多少种不同的产品，每种产品的建筑面积有多少，才可以根据各种产品的体量去估算其投入的建设成本和可潜在的收入产出数值，最后进行测算。因此在第一个板块，项目开发假设条件模拟的工作，核心就是结合一定的原则和过往经验推导和预判项目的空间规划指标。

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首先，在正式进入规划指标设计的工作之前，需要先充分理解该板块的几个核心指标，做到设计原则上的清晰无误。
总建筑面积：指在建设用地范围内建筑物地上及地下各层建筑面积之总和。
总用地面积：可用于房屋建筑以及配套、道路、绿化等在内的全部建设用地面积。
建设用地面积：扣除市政道路、绿化等面积后，实际可用作项目建筑建设的用地面积。
基底面积：建筑物底层勒脚以上外围垂直投影面积。为方便计算，在规划指标设计过程中，计算基底面积时候多直接使用建筑物首层的建筑面积。
容积率：总建筑面积与建设用地面积的比值。
建筑覆盖率：一定地块内所有建筑物的基底总面积占建设用地面积的比例。
绿化覆盖率：地块内各类绿化种植的水平投影面积按相应系数折算后之总和与地块总用地面积的比例。

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第二步，梳理好产品规划设计的流程的四大模块：
具体规划设计的，假设工作可以遵循4个模块展开, 包括：