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【原】河北高院:借名买房(房屋代持),实际权利人可以排除执行

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发表于 2020-11-23 00:55:05 | 显示全部楼层 |阅读模式


郑重声明:严禁抄袭,违者必究!
未经授权,不得转载!
本文作者:张春光律师【锦天城律所】
业务领域:房产纠纷、执行与执行异议(之诉)
个人专著:《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》
河北高院(2019)冀民终12号民事判决认为,借名买房(房屋代持),实际权利人(借名人)可以排除法院对登记在出名人(名义产权人)名下房产的执行。
从上述案例一审和二审判决“本院认为”部分的措辞可以看出,上述判决在确认案涉房屋所有权归属时,引用了《物权法解释(一)》第2条的规定,并参考了《物权法解释(一)理解适用与案例指导》第44-45页对《物权法解释(一)》第2条所作的解读以及《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》(最高人民法院物权法研究小组编著,人民法院出版社2007年版)第95页的相关解读。
我注意到,有些裁判观点和上述案例的观点一致,但是我不赞同上述观点(和上述裁判观点不一致的裁判也有很多)。我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过很多相关文章,今天我再和大家一起分析一下这个问题。
一、有裁判观点认为借名人对标的房屋享有所有权并可排除普通金钱债权人的执行(我不赞同)
最高人民法院(2019)最高法民申3846号民事裁定认为,在借名买房法律关系中,出名人(登记人)不是实际所有权人,借名人(注:一般表现为实际出资、占有、使用标的房屋的一方)对标的房屋享有所有权并可排除普通金钱债权人的执行。
《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》(最高人民法院物权法研究小组编著,人民法院出版社2007年版)第95页认为,(借名买房法律关系中)不动产的事实权利人可以提起确权之诉,否定不动产登记簿的权利推定力,可考虑从以下角度确定事实权利人:(1)案涉房屋产权证的保管人;(2)案涉房屋相关款项、费用的支付人;(3)案涉房屋原出让人的证明;(4)案涉房屋的实际处分人。【即借名买房法律关系中,借名人享有所有权并可通过确权之诉确认其所有权】
我不同意上述观点,我认为借名人和出名人(产权证上登记的权利人)之间是债权债务关系,标的房屋的所有权属出名人所有,借名人和出名人之间发生纠纷时,借名人只能基于债权诉请出名人将标的房屋过户到自己名下(在没有限购、抵押、查封等障碍的前提下)。此外,借名买房背景下,借名人提出执行异议的,法院不应当支持。理由简述如下:

二、借名人对标的房屋不享有物权
(一)登记的权利人推定为不动产物权的所有人
《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第16条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第17条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”
根据上述法律规定,不动产物权的变动以一般登记为生效要件,登记的不动产权利人推定为物权人,有证据证明不动产登记簿确有错误的除外。
(二)借名买房不是法律规定的例外情形
何为“不动产登记簿确有错误”呢?我认为,“不动产登记簿确有错误”的情形应当包括如下两种情形:
第一,由于房地产登记机构工作失误,误把权利人张三写成了李四;
第二,标的不动产的原权利人为A,但根据法律规定,标的不动产的权利人已变更为了B,但是不动产登记簿尚未作变更。根据法律规定,标的不动产尚未作变更登记,但物权人已变更的情形(登记的物权人和实际物权人不一致或不完全一致的情形)有:
1、法律文书导致的物权变动
《物权法》第28条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《物权法解释一》第2条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”第7条规定:“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”总结上述法律、司法解释的规定,可以导致物权变动的法律文书有两种:
(1)人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书;
(2)拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书;
《民诉法解释》第493条规定:“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的,标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时标的物所有权即发生了转移,而此时可能还未办理变更登记,即登记的所有权人和实质的所有权人不一致。
2、继承或遗赠导致的物权变动
《物权法》第29条规定:“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。”继承或者受遗赠开始时,不动产所有权就发生了变动,但是登记簿可能还没有发生变更,这就导致不动产登记簿记载的权利人和实际权利人不一致。
3、合法建造、拆除房屋等事实行为
《物权法》第30条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”上述事实发生时所有权已经发生变动,但是不动产登记簿上可能还未登记,这也会产生不动产登记簿记载的权利人和真实的所有权人不一致的情况。比如,农村自建房,房屋建好,相应的农户即享有了所有权,而非要等待办了产证才有所有权。
4、在上海,依据92方案动迁的,同住人是共有人(不考虑时效)
5、夫妻共有的房产只登记了一方的名字,另一方也是物权人(共有人)
很明显,借名买房不属于上述登记权利人和实际权利人不一致的情形。借名人和出名人对标的房屋物权归属的约定是合同,是债权债务关系(债分四种:合同之债、侵权之债、无因管理之债、不当得利之债)。辽宁省高级人民法院(2018)辽民终211号民事判决认为:“双方当事人通过借名买房的外在形式,将真实的物权登记于出借名人的名下,是双方当事人对物权的一种安排或处分方式,借名人实际上享有真实的物权。”这一观点不对之处就在于“安排”是债权债务关系,而“处分”这个概念使用不对。

三、借名人不享有物权期待权
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”
借名人不符合上述规定(也不可参照适用),理由如下:
1、“借名人”不是“买受人”,而且两者有本质的区别,不能类推适用。买受人和被执行人之间是买卖合同关系,买受人据以排除强制执行的法理依据是买受人对执行标的物(房屋)的物权期待权优先于申请执行人对执行标的物(房屋)的普通债权。但是,借名人和被执行人(出名人)之间的法律关系虽然本质上也是债权债务关系【注:代持协议一般为合法有效的协议,在此不展开论述】,但是明显不是买卖合同关系,很难讲借名人对执行标的物享有物权期待权。
2、借名人是向案外人(原房屋所有人)支付的房款,不是向被执行人支付的房款。这和第三个要件的规定也不一致。
3、借名人之所以要借名买房,一般是出于规避限购政策、规避限贷政策、享受本不属于自己的优惠政策或福利等不合法的目的。因此,执行标的物没有从被执行人名下过户到借名人名下,一般是由于借名人自身的原因。从这个角度讲,第四个要件一般也不符合。
注:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条等规定同样不适用。
四、不宜通过类推适用或扩大解释等方法认定借名人享有排除执行的权利
不宜通过类推适用或扩大解释等方法认定借名人享有排除执行的权利,因为:
1、对申请执行人合法权利保护的需要
(1)《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定对于法院支持执行异议规定了严格的条件(比如,第28条规定的四个要件),做此严格规定的原因就是为了在保护案外人的合法权利的同时,也要保护申请执行人的合法权利。如果能够随意的类推适用,扩大解释相关的规定以排除执行,则被执行人的财产将可能大幅减少,这对于申请执行人权利的保护是十分不利的。
(2)从部分高院的规定看,借名买房的借名人所提出的执行异议也不应得到支持。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。……”根据该规定,“债权人查封”是借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的障碍。从该规定可看出,该规定的立法本意是这个障碍是借名人不能通过保全异议或执行异议(之诉)涤除掉的【善意第三人的权利优先于借名人的权利受到保护,对此应该没有争议。该条规定把“债权人查封”和“善意第三人”并列,由此可以看出,该条规定的本意是“债权人查封”优先于借名人的权利(申请查封了房屋的债权人的债权优先于借名人的债权)】。
2、规范市场交易秩序的需要
有些人通过借名买房等方式规避政府的政策,导致政府的政策在目的实现上效果有所减损,但却滋生出很多的纠纷。不支持借名人执行异议(之诉)的判决能够实现由“特殊预防”实现“一般预防”的效果,这对于规范市场秩序是有利的。反之,如果法院支持了借名人的执行异议(之诉),就会导致更多的人借名买房,就会产生更多的纠纷,也会导致出名人的债权人可能因无法知晓出名人的责任财产(房产)是否为其所有,而不敢与之交易,这对于鼓励交易原则是相违背的。
五、多数裁判认为借名人无权排除执行
如:广东高院(2018)粤民再178号民事裁定、海南省高级人民法院(2018)琼民申924号民事裁定、北京市第二中级人民法院(2018)京02民终3125号民事判决、北京市海淀区人民法院(2017)京0108执异183号执行裁定、上海市松江区人民法院(2018)沪0117执异25号执行裁定。
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第一部分 强制执行相关法律问题
一、强制执行相关法律问题
2018.12.13执行案件的管辖
2018.10.28执行案件的管辖
2017.8.10向法院申请强制执行的时效与救济
2017.9.5执行被执行人的收入需要注意的问题
2019.1.7违法建筑可否强制执行?
2019.1.10物业管理用房可否执行?
2019.4.20人防工程的买受人可否排除执行?
2017.8.4唯一一套住房是否可以执行?
2018.7.16唯一住房是否可以强制过户?
2018.12.8可否执行登记在案外人名下的房产?
2019.12.1可否执行登记在被执行人的未成年子女名下的房产?
2019.10.14执行案外人房产之案外人为被执行人唯一股东
2019.2.14可否对粮棉油政策性收购资金采取保全和执行措施?
2019.2.27对被执行局查封的房屋提起确权诉讼,法院应当如何处理?
2016.6.12法院拍卖房屋前,竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效?
2018.2.22司法拍卖的撤销
2018.10.18房和地分开拍卖,成交后可否再撤销?
2018.7.10通过司法拍卖拍得的房产无法办产证,是否可以撤销拍卖?
2018.10.23参加法拍法律风险之补偿价及救济途径
2018.7.26多个普通债权人对一个债务人申请执行,执行所得价款的分配顺序
2018.2.25法院强制执行中,债权人参与分配的相关法律问题
2019.2.17债权人有多个债务人,可否参与分配其中一个债务人(自然人)的财产?
2019.2.20执行分配中,员工工资和抵押权哪个优先?
2020.6.12广东高院:被执行人是企业法人的,也可以提起执行分配方案异议之诉
2018.10.29法院强制执行中的债务抵消
2018.10.22强制执行中,“抵债”要考虑各债权人的受偿顺序
2018.6.28法院强制执行中变更申请执行人
2017.8.13自然人死亡或者法人合并分立注销的,如何执行?
2019.4.10追加被执行人股东为被执行人相关法律问题
2018.6.22执行公司财产过程中是否可以追加股东为被执行人?
2020.3.16最高法院:你延长认缴出资期限就可以躲过执行了?股东出资加速到期!
2018.12.15执行公司财产时,可否追加认缴出资期限尚未届满的股东为被执行人
2018.8.5可否追加认缴出资期限尚未届满的股东为被执行人
2019.1.4公司减资未依法通知债权人,可否追加股东为被执行人?
2018.8.12法院不可以追加去向不明的股东为被执行人?
2018.8.3被执行人(公司)对外享有债权,就不可以追加股东为被执行人了?
2019.9.17老股东抽逃出资,可否追加新股东为被执行人?
2020.2.20最高法院案例:追加股东为被执行人之股东抽逃出资的认定
2020.5.29广东高院:公司减少注册资本未依法通知债权人,可追加股东为被执行人
2020.4.28山东高院案例:一人公司换股东?把前后两股东都追加为被执行人
2020.4.16北京高院案例:追加自然人独资公司(一人公司)股东为被执行人“很轻松”
2019.4.3作为被执行人的“夫妻公司”不能还债,能否追加“夫妻股东”为被执行人?
2018.6.24公司欠债后更换法定代表人,原法定代表人就高枕无忧了?
2017.6.20夫妻一方以个人名义对外举债,判决生效后可否执行配偶的房产?
2018.6.27法院强制执行中,可否追加被执行人的配偶为被执行人
2018.9.25仅夫妻一方是被执行人,未经析产可否执行夫妻共同财产?
2019.10.18被执行人是夫妻一方,法院执行夫妻共同财产,另一方如何救济自己的权利?
2018.8.4执行前第三人承诺代偿债,执行中可否将该第三人追加为被执行人?
2018.12.16可否追加被执行人的债务人为被执行人?
2018.7.12可否将被执行人的债务人列为被执行人?
2018.10.5强制执行中暂缓执行与中止执行的情形及其救济途径
2018.10.13“执行程序终结”怎么理解?
2018.12.17终结执行后可否再恢复执行?
2018.10.31申请执行人申请终结执行后可否再申请恢复执行?
2018.12.18未(完全)履行生效法律文书可能的法律后果
2017.9.25被执行人拒不履行的法律责任
2018.7.27被执行人未按生效法律文书指定期间履行,迟延履行金如何计算?
2017.8.9加倍支付迟延履行期间的债务利息,如何计算?
2018.5.2执行程序中债权人参与分配,加倍利息法院是否支持?
2017.9.22法院强制执行中的罚款
2017.9.19执行程序中的拘传
2017.9.20法院执行中的拘留
2018.5.5被执行人赖在房子里不走可能要承担哪些法律责任?
二、执行标的异议相关法律问题
2020.1.14从最高法院案例看强制执行中对生存利益的保护以及可否排除执行的判断标准
2019.9.21执行标的异议的指导原则或“总则”是什么?
2020.2.16最高法院:对于法律没有规定可否排除执行的权利,执行异议之诉怎么审?
2020.2.29最高法院:没有法律司法解释明确规定时,执行异议之诉的审查标准
2019.10.5执行依据是否存在虚假诉讼,是否属于执行异议之诉的审查范围?
2019.10.12案外人所提异议的理由不属于执行标的异议的审查范围,法院如何处理?
2018.11.26案外人执行标的异议提出的时间
2019.10.21案外人执行标的异议提出的时间
2020.7.2执行异议之诉一审,注意15天的起诉期
2020.2.12最高法院案例:执行标的异议应在拍卖成交裁定送达买受人前提出
2020.2.27最高法院:被执行人进入破产重整程序后,执行异议之诉是否还有必要审理?
2018.12.22执行标的异议的管辖法院
2020.3.28执行法院非首封法院的,案外人向首封法院还是向执行法院提执行标的异议?
2018.3.3对于移送执行的案件,案外人的执行异议向哪个法院提出?
2018.12.23如何打赢执行异议(之诉)?
2017.8.16如何打赢执行异议(之诉)?
2020.2.13最高法院案例:查封状态下的房屋交接不能产生买受人合法占有的法律效力
2020.2.8最高法院案例:怠于催告过户,房屋买受人无权排除执行
2020.3.3最高法院:案外人未积极要求办理过户手续且未合理说明理由的,不能排除执行
2017.6.17符合四个要件,案外人执行异议就能得到支持?
2018.9.6案外人符合《异议复议规定》第28条的4个要件就能排除抵押权人的执行?
2019.3.22案外人符合《异议复议规定》第二十八条的四个要件就能排除抵押权人的执行?
2019.10.15《异议复议规定》第28条和第29条的关系
2019.10.30《异议复议规定》第28条和第29条的关系
2019.12.5《异议复议规定》第28条和第29条的关系
2020.5.1山东高院:商品房买受人可以选择《异议复议规定》第28条或第29条排除执行
2020.5.30广东高院:商品房买受人可以选择《异议复议规定》第28条或第29条排除执行
2020.6.25重庆高院:《执行异议复议规定》第28条和第29条并非排斥关系
2020.3.26江苏高院:商品房买受人符合《异议复议规定》第28条或第29条都可排除执行
2019.6.21案外人符合《异议复议规定》第28条的四个要件就能排除抵押权人的执行?
2019.8.12案外人符合《异议复议规定》第28条的四个要件就能排除抵押权人的执行?
2020.8.15上海法院持《执行异议复议规定》第28条非第27条例外观点的案例及该问题的法理分析
2020.8.13上海二中院:二手房买受人符合这四个要件即可排除抵押权人的执行
2020.1.2“九民纪要”背景下,二手房买受人的权利可否排除抵押权人的执行?
2020.8.16“九民纪要”后,最高法院判决:《执行异议复议规定》第28条不是第27条例外
2020.8.2存量房(二手房)买受人可以排除抵押权人的执行?
2020.4.18北京高院:商品房买受人可以依据《执行异议复议规定》第28条排除普通金钱债权人的执行
2020.5.10抵押权人同意出售抵押房屋,案外人可以依据《异议复议规定》第28条排除抵押权人的执行?
2020.7.5重庆高院:商品房买受人可以依据《执行异议复议规定》第28条排除银行的执行
2020.3.14最高法院:《异议复议规定》第28条和第27条的关系?二手房买受人可以排除抵押权人的执行?
2020.4.30(“九民纪要”出台后)山东高院:案外人可以依据《异议复议规定》第28条排除抵押权人的执行
2020.7.24执行异议中,浙江法院是如何“硬核”保护抵押权人的?
2019.11.30房屋买受人可否排除抵押权人对房屋的执行?
2019.8.17商品房买受人可否依据《异议复议规定》第28条排除执行?
2019.3.26商品房买受人可否排除抵押权人的执行?
2019.4.7商品房买受人可否排除抵押权人的执行?
2020.5.23山东高院:商品房买受人可以排除抵押权人的执行
2020.6.19(“九民纪要”后)重庆高院:《执行异议复议规定》第28条是第27条的例外
2019.12.20抵押权人可否以其对执行标的享有抵押权为由排除法院的强制执行?
2020.4.20山东高院:抵押权人无权排除执行
2020.2.11最高法院案例:质权人无权排除执行
2018.11.29已网签,买受人就可以排除法院的执行?
2019.2.19因限购而未过户,案外人执行异议之诉能否得到支持?
2016.10.16房子(二手房)被查封后卖房人才交房,买房人可否提执行异议?
2018.7.21案外人执行异议(之诉)胜诉的前提是在什么时间支付了全部价款?
2019.1.6不动产买受人采取合意抵销的方式“支付”购房尾款,是否符合排除执行的付款条件?
2017.6.1买房人可通过执行异议(之诉)排除法院的执行
2019.1.28购买经济适用房者的执行异议,需注意合同效力
2018.8.6动迁房满三年,案外人可通过执行异议(之诉)排除执行?
2018.6.21购买动迁房法律风险之案外人执行异议(之诉)败诉
2018.7.4借名买房,借名人提出执行异议能否获得法院支持?
2019.6.4借名买房,借名人提出执行异议能否获得法院支持?
2019.10.29借名买房,借名人提出执行异议能否获得法院支持?
2020.1.28最高法院案例:借名买房,借名人享有所有权并可排除执行
2020.5.31房屋代购代持,实际出资人(借名人)是否有权排除对标的房屋的执行?
2018.5.15对尚未登记在被执行人名下的房产,买受人的执行异议能否获得支持?
2019.5.20对尚未登记在被执行人名下的房产,买受人的执行异议能否获得支持?
2019.6.22对尚未登记在被执行人名下的房产,买受人的执行异议能否获得支持?
2020.4.14北京高院:“连环买卖”背景下的执行异议之诉如何审查?
2020.3.6最高法院:被执行人购买了开发商的房子(尚未过户)后又卖给案外人,案外人的执行异议可以支持
2019.10.19开发商是否有权排除法院对预查封房屋的执行?
2018.2.10买房人首封了房屋,申请强制过户前是否有必要向轮候查封法院提执行异议?
2020.3.27关于轮候查封,你必须知道的这六点
2018.6.14被执行的房屋上有抵押,案外人的执行异议(之诉)还能否得到支持?
2018.9.13购买有抵押的房屋,因买受人有过错而不支持其执行异议?
2019.9.23购买有抵押的房屋,因买受人有过错而不支持其执行异议?
2020.1.21从最高法院案例看:购买有抵押的房屋有过错,不能排除执行?
2019.2.24因房屋存在抵押而未过户,即因房屋买受人自身原因未办理过户登记?
2017.6.18案外人不能对有抵押权的执行人提执行异议?
2018.7.18房屋买受人能否排除房屋抵押权人的强制执行?
2018.8.29抵押登记不明确,“抵押权人”能否对抗案外人的执行异议?
2019.1.9被拆迁人能否依据拆迁协议排除执行?
2019.5.16被拆迁人能否依据拆迁协议排除执行?
2019.11.28被拆迁人能否依据拆迁协议排除执行?
2018.7.11拆迁协议能否排除抵押权人的执行
2020.2.25最高法院:案外人购买在不可分割转让的土地上建造的不动产有过错,无权排除执行
2020.3.11工业用地及其上所建房屋分割转让相关法律问题:效力?解除?房屋占用费?房屋差价补偿?房价评估方法?
2019.4.28工业厂房分割销售的买受人可否排除抵押权人的执行?
2018.1.4针对商品房的执行异议要注意合同效力
2018.3.20购房者对商品房的执行异议
2019.7.1业主对商品房的执行异议
2019.7.2可否依据《商品房买卖意向书》排除执行?
2019.12.9商品房买受人可以依据其与开发商签订的《认购书》排除执行?
2020.4.8北京高院案例关于商品房买受人有权排除抵押权人执行的说理值得探讨和思考
2020.3.12最高法院:你把名下房子卖掉就能排除执行了?
2019.11.4“业主”可否依据《商品房认购书》排除执行?
2018.11.25业主全款购期房,可否排除法院的强制执行?
2018.9.11业主凭与开发商签订的《认购书》能否排除强制执行?
2018.9.22案外人执行异议成立要件之占有未经验收的一手房是否算作合法占有?
2020.1.27最高法院案例:房屋买受人占有未经竣工验收的一手房可以构成合法占有?
2018.5.10开发商被强制执行,业主支付的房款未达到50%也能通过执行异议(之诉)保住房屋?
2018.8.30商业用房买受人是否可以以消费者的名义对抗承包人的执行?
2019.4.2可否以自己是业主为由排除执行?
2020.2.3最高法院案例:以房抵工程价款,不得适用《异议复议规定》第28条排除执行
2020.8.11河北高院:抵债非付款方式,案外人无权依据以房抵债协议排除执行
2020.7.31重庆高院:案外人无权依据以房抵债协议排除执行
2020.6.4广东高院:执行异议之诉审查中,以房抵债可以作为一种付款方式
2020.4.26山东高院:过户前,案外人无权依据以房抵债协议排除执行
2020.3.23浙江高院:案外人不得依据以房抵债协议排除执行
2020.2.22最高法院:借款合同到期后的以房抵债可以视作支付房款,未办预告登记非房屋买受人过错
2020.2.15最高法院:案外人不得依据以房抵债协议排除执行
2017.11.2以房抵债背景下的案外人执行异议(之诉)能否获得支持?
2018.7.29以房抵债,案外人执行异议(之诉)能否获得支持?
2019.6.5以房抵债,案外人执行异议(之诉)能否获得支持?
2019.6.19以房抵债,案外人执行异议(之诉)能否获得支持?
2019.11.5以房抵债,案外人执行异议(之诉)能否获得支持?
2019.11.18以房抵债,案外人执行异议(之诉)能否获得支持?
2019.12.10案外人可否依据以房抵债协议排除执行?
2019.12.27案外人可否依据以房抵债协议排除执行?
2019.2.13以商品房抵债之协议可否排除法院的强制执行?
2019.3.13以商品房抵债之协议可否排除法院的强制执行?
2020.3.8最高法院:以让与担保之目的签订商品房买卖合同,案外人无权排除执行
2019.3.9案外人可否以“买卖担保协议”排除执行?
2019.11.27案外人可否以“买卖担保协议”排除执行?
2018.9.23以房抵工程价款之债,因房屋有抵押没过户,承包人的权利可否排除普通债权人的执行?
2019.9.9以房抵工程款,承包人的权利可否排除普通债权人的执行?
2019.10.11以房抵工程款,承包人的权利可否排除普通债权人的执行?
2020.4.7北京高院:以房抵工程价款后,债权人不再享有优先权,无权排除执行
2020.4.29山东高院:案外人不得依据以房抵工程价款协议排除执行
2018.2.9融资租赁背景下出租人的执行异议之诉
2020.4.23山东高院案例:融资租赁的承租人无权排除执行
2020.3.1最高法院案例不是你签20年租期的租赁合同就可以排除执行了
2018.9.28动产买卖未现实交付,买受人的权利是否可以排除法院的强制执行?
2018.11.11机动车买受人排除执行需满足的条件
2019.7.7未过户,机动车买受人是否有权排除执行?
2019.8.7未过户,机动车买受人是否有权排除执行?
2020.1.6机动车买受人(非登记权利人)是否有权排除执行?
2019.10.31未过户,船舶等特殊动产买受人是否有权排除执行?
2018.7.28动产抵债协议可否排除法院的执行?
2018.10.8保留所有权买卖背景下的案外人执行异议(之诉)
2017.6.10预告登记可以排除法院的执行?
2018.11.5只要办理了预告登记就能排除法院的执行?
2018.2.28次承租人在执行公告期满后可否提出执行异议?
2020.6.27法院执行被执行人的股权,被执行人的配偶是否有权对一半股权排除执行?
2020.6.30重庆高院:被执行人的配偶有权排除法院对夫妻共有房产50%份额的执行
2018.6.25依据《离婚协议书》对被执行的房屋提出执行异议(之诉),能否获得支持?
2019.3.1《离婚协议书》对夫妻共同财产归属的约定可否排除执行?
2019.3.27《离婚协议书》对夫妻共同财产归属的约定可否排除执行?
2020.1.20从最高法院的案例看离婚是否可以对抗执行
2019.12.13可否依据《离婚协议书》排除执行?
2020.3.21浙江高院:案外人不得依据《离婚协议书》中对夫妻共同财产归属的约定排除执行
2020.5.22山东高院:案外人不得依据《离婚协议书》中对夫妻共同财产归属的约定排除执行
2020.6.18重庆高院:可否依据离婚协议排除执行?
2020.6.2广东高院:被执行人债务形成前已离婚,案外人可依据离婚协议排除执行
2019.4.9离婚协议约定房产归孩子,孩子是否有权排除对该房产的执行?
2020.7.27离婚协议约定某房产归子女所有,子女可否据此排除申请执行人对该房产的执行?
2020.8.19河北高院:案外人不得依据离婚协议中关于房产归属的约定排除执行
2019.2.28案外人依据以房抵债协议要求排除执行的,法院应重点审核协议的真实性和效力
2019.4.11案外人依据以房抵债协议要求排除执行的,法院应重点审核协议的真实性和效力
2019.5.26以房抵债判决不是确权判决,不是排除执行的依据
2018.11.3案外人误汇钱款进入被执行人已被冻结的银行账户,法院可否执行该钱款?
2019.10.2质权人对保证金的执行异议
2018.9.15质权人对保证金的执行异议
2019.3.20质权人对保证金的执行异议
2019.7.12质权人对保证金的执行异议
2019.11.12质权人对保证金的执行异议
2019.1.3法院可否执行银行承兑汇票保证金?
2018.12.6案外人基于债权转让所提执行异议
2018.5.23对被执行人到期债权的执行以及案外人的异议
2018.11.2公司承包人的权利能否排除法院对“公司财产”的执行?
2019.4.24公司承包人的权利能否排除法院对“公司财产”的执行?
2019.7.23被挂靠的公司账户被冻结,挂靠人(账户实际使用人)是否有权排除执行?
2019.9.4被挂靠的公司账户被冻结,挂靠人(账户实际使用人)是否有权排除执行?
2020.7.11重庆高院:机动车挂靠经营,实际所有权人有权排除法院对案涉机动车的执行
2019.12.6个人借用企业资质开发房地产,法院执行企业名下的该房地产时个人是否有权排除执行?
2018.11.7隐名股东的权利可否排除法院对名义股东名下股权的执行?
2019.7.6隐名股东的权利可否排除法院对显名股东名下股权的执行?
2019.10.20隐名股东的权利可否排除法院对显名股东名下股权的执行?
2020.2.5最高法院案例:隐名股东无权排除债权人对显名股东名下股权的执行
2020.4.3江苏高院:隐名股东无权排除申请执行人对显名股东名下股权的执行
2020.5.2山东高院:隐名股东无权排除申请执行人对显名股东名下股权的执行
2020.7.1重庆高院:隐名股东不能以其与名义股东之间的约定排除名义股东的债权人对标的股权的执行
2018.8.25法院是否有权以被执行人进入了破产程序为由裁定驳回执行异议(之诉)?
2018.9.18被执行人进入了破产程序就没有必要审查案外人的执行异议(之诉)了?
2019.2.25可否将执行异议之诉并入破产程序?
2018.11.12案外人排除执行理由之“我是真实权利人”当慎用
2019.10.28执行异议之诉理由之“我是真实权利人”当慎用
2020.1.16“九民纪要”背景下,执行异议之诉理由之“确权判决”当慎用
2020.4.19北京高院:法院对合同纠纷作出的给付判决非确权判决,不能排除执行
2019.4.5未实际出资的房屋所有权人,无权排除执行?
2018.10.4案外人可否对刑事裁判涉财产部分的执行提出执行标的异议?
2019.1.5合同无效,返还财产请求权可否排除强制执行?
2018.7.15合同无效,返还财产请求权可否排除强制执行?
2019.1.17被执行人是房屋买受人,卖售人可否解除合同以排除对房屋的执行?
2020.1.11“九民纪要”背景下,可否基于合同无效或解除的返还原物请求权排除执行?
2018.9.29没有法律司法解释规定,案外人的执行异议能否获得支持?
2018.1.26案外人执行异议之诉中的确权
2018.9.19案外人执行异议之诉中的确权
2019.10.17案外人执行异议之诉中的确权
2018.10.1执行标的异议与第三人撤销之诉
2018.9.1执行异议(之诉)常见法律问题之徐汇法院篇
2018.9.9执行异议(之诉)常见法律问题之黄浦法院篇
2018.10.10对案外人执行标的异议裁定的救济途径一定是执行异议之诉?
2019.10.13可否对诉讼中的保全提出执行异议之诉?
2018.2.12民事执行中财产分配的异议
三、执行行为异议相关法律问题
2018.2.14执行异议提出的时间
2018.7.23强制执行中对评估报告有异议,应当通过什么途径救济?
2018.10.20法院强制执行中,执行标的物评估价明显“偏低”怎么办?
2018.8.19法院以存在轮候查封为由对房产过户的申请终结执行或终结本次执行,如何救济?
2018.7.24强制执行案件中如果法院消极执行,当事人应当如何救济权利?
2018.7.6对被纳入失信被执行人名单的救济途径
2018.7.22申请执行人可否对法院之间关于参与分配的往来函件提出执行异议?
2018.10.25可否对法院的提级执行裁定提出执行行为异议?
2018.5.26对补充赔偿责任的执行及异议
2018.11.19作为被执行人的保证人可否以保证期间已过为由作为执行的抗辩?
四、保全相关法律问题
2019.1.20房子在过户过程中,法院可否查封?
2018.2.8案外人的财产可以保全吗?法律依据是什么?
2018.10.26被保全人认为自己的财产被超标的保全,如何进行救济?
2018.8.18如何认定被保全财产的价值是否超标的?是否考虑存在抵押等价值瑕疵?
2017.9.24法院超标的保全怎么办?
2018.2.5超标的保全的损害赔偿
2018.1.31可通过反担保的方式解除财产保全
2018.1.28案外人能否对诉讼保全提异议?
第二部分 房产纠纷相关法律问题
一、合同效力
2020.1.10“九民纪要”背景下房屋买卖合同的效力
2016.10.25房屋买卖合同未采用书面形式,是否成立?是否有效?
2017.4.28名义产权人出售房屋,合同无效?
2019.5.11慎以“恶意串通,损害第三人利益”为由诉请确认合同无效2016.4.10房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
2017.1.6买卖担保(让与担保)合同无效的三种理由
2016.11.17《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订,效力如何?
2016.6.13承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效?
2016.9.3为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何?
2016.10.27和精神病人签订房屋买卖合同,法律后果如何?
2016.3.20二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效?
2016.5.15虚假的二手房买卖如何认定?合同无效的法律依据是什么?
2019.11.10虚假的二手房买卖如何认定?合同无效的法律依据是什么?
2016.7.9非沪籍者所签公房使用权转让协议无效?
2017.1.21涉及刑事犯罪,卖房人被骗,则房屋买卖合同无效?
2016.8.1购买不满五年的经济适用房的合同是否有效?
2016.6.6转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效?
2015.12.19转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效?
2016.5.23国企违反法定程序出售房地产,合同无效?
2016.8.13未经评估拍卖国有房屋,所达成的成交协议无效?
2017.12.28为规避执行而低价转让房屋的买卖合同无效?
2016.12.25房屋买卖双方私下达成的《赔偿协议》与合同约定不一致,效力如何?
2016.8.14房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字,效力如何?
2017.11.14工业用房未经批准分割转让的合同是否有效?
2016.6.1房屋买卖合同无效,无过错方可否主张房屋租金损失?
2016.11.23连续两次的房屋买卖合同被确认无效,房屋如何返还?
2016.3.10房屋两次过户,但前一合同无效,所有权归谁?名义产权人可否请求原所有人迁出房屋?
2017.4.10一份判决书确认两份房屋买卖合同无效并对法律后果作出处理
2016.6.5确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制?
2016.10.21第三人可否主张房屋买卖合同无效?
2020.1.9“九民纪要”和房价上涨双重背景下开发商以无预售许可证为由起诉确认合同无效,业主权利如何保护?
2018.8.7房价上涨背景下开发商以无预售许可证为由起诉确认合同无效,业主权利如何保护?
2016.6.11民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
2016.5.31卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的?
2016.9.28房屋买卖中价款显失公平的认定
2016.10.28附义务赠与房产可以撤销?
2020.4.24上海一中院案例:私自将工业厂房改建分割并向不特定公众出售用作商业用途的,合同无效
2019.1.1工业厂房分割销售合同效力——上海法院篇
2019.10.7虚假的一房第二卖经过虚假诉讼被认定为有效合同,受害者如何救济?
2019.10.22房屋买卖合同无效,可否要求赔偿房屋差价损失?
二、合同解除和违约赔偿
2019.8.15房产纠纷中违约责任的成立及违约金的调整与过错的关系
2018.11.18房屋买受人无购房资格,合同的解除与法律后果
2018.8.8由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行的法律后果(宝山法院篇)
2018.8.27由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行的法律后果(青浦法院篇)
2018.9.4由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行的法律后果(二中院篇)
2019.5.2上海崇明法院和二中院判决:房屋买受人无购房资格,合同解除,卖售人无需赔偿
2019.7.10上海市宝山区法院和二中院判决:房屋买受人无购房资格,卖售人有权解除合同
2019.12.4房屋买受人无购房资格,上海二中院支持解除合同的经典案例
2020.4.25因房屋买受人限购导致合同无法履行:合同解除?违约责任?房屋差价?等等
2020.3.10房屋买受人无购房资格导致合同不能履行,卖售人有权解除合同
2019.8.6上海一中院判决:房屋买受人无购房资格导致合同无法履行,合同解除,结婚没用,拖诉讼时间没用
2019.8.24房屋买受人无购房资格,卖售人是否有权解除合同?
2018.3.28为什么不具备购房资格者付了全款房东也可以解除合同?
2017.9.7买房人不具备购房资格,卖房人可否解除合同?
2016.8.29买房人迟延过户是否构成违约?
2016.5.19买房人逾期付款就构成根本违约?——分期付款背景下的买受人利益保护
2016.9.19买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋,卖房人就不能解除合同?
2016.9.8买房人付了全款就不会违约了?
2016.5.25买房人欠付房款不足总房款的三分之一,卖房人无权解除合同?
2016.9.13买房人要求变更买房人,构成违约?
2017.12.23卖房人迟延(重新)网签的法律责任
2017.3.1房子噪音太大,买房人可否解除合同?
2016.7.10房子漏雨,买房人可否解除合同?
2016.6.8卖房人在网签前或过户前遗失房产证,是否构成根本违约?
2016.9.4多卖房人之一没有收到房款,不需承担违约责任?
2016.7.11签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围,可否解除合同?
2017.5.9支付违约金就可以解除合同?
2016.11.26房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得
2017.4.14房屋买卖中合同解除权的产生-消灭-产生
2018.4.18合同解除权的产生和消灭
2019.6.28房屋买卖中解除权的产生和消灭
2017.12.21从房屋买卖合同一方享有合同解除权却给对方宽限期看解除权的产生与消灭
2016.10.18房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果
2016.12.22卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同
2016.9.12买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由?过户手续不全谁来审查?
2017.1.5房屋买卖中,可以通过行使不安抗辩权解除合同?
2016.10.7解除网签合同的时间点
2016.6.16房地产买卖双方都不履行合同,哪方违约?合同可否解除?
2016.9.27可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同?
2016.9.5是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任?
2016.8.19房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成,买房人不构成违约?
2016.10.17房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致,一方要求解除合同的依据是什么?
2016.5.4《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致,即可解除合同且不承担违约责任?
2016.6.3买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁?
2016.3.29买房人嫌20%的违约金太少怎么办?买房人如何举证自己的实际损失数额?
2016.9.15房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证?
2017.5.18卖房人违约,买房人可否主张佣金损失?
2017.2.26卖房人违约,买房人是否可以主张可得利益损失?
2016.7.28卖房人违约,买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持?
2017.11.8房屋差价损失和已付房款利息损失可否同时主张?
2016.6.22调整违约金,谁来举证实际损失?法院可自由裁量?
2017.2.12房屋买卖中一方违约,谁来举证证明守约方的损失?
2017.2.28卖房人违约,何时对房价进行评估?
2016.5.16计算房屋买卖中实际损失的时间点
2017.4.5法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价400万,这就是违约的成本
2016.8.26房产纠纷中主张违约金,注意实际损失这个“马蜂窝”
2017.2.13房屋买卖中,适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理?
2017.5.20逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张?
2016.8.7房屋买卖中,逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张?
2019.5.19房产纠纷中,逾期违约金、解除合同的违约金、房屋差价、利息、中介费损失可否同时主张?
2019.7.30房产纠纷中,逾期违约金、解除合同的违约金、房屋差价、利息、中介费损失可否同时主张?
2020.5.4房产纠纷中,逾期违约金、解除合同的违约金、房屋差价、利息、中介费损失可否同时主张?
2020.7.3房产纠纷中的变更买受人与违约责任
2016.9.26卖房人刚签订房屋买卖合同即违约,买房人不可依据违约责任条款主张违约金?
2017.5.8房屋买卖中,预期违约可否适用违约金条款?
2016.8.3房屋买卖中损害赔偿的边界
2017.10.25卖房人逾期交房违约金多少合适?
2019.4.29工业厂房买卖中,卖售人逾期交房的违约金每天多少?
2018.1.3房屋买卖合同协议解除,守约方可以依据合同约定向违约方主张违约金?
2018.5.18房价下跌,买房人违约,卖房人可否要求赔偿房屋差价?
2018.10.14房价下跌,定金不一定是违约责任上限
2018.8.14工业厂房分割销售导致不能过户,合同解除的依据是什么?损失应当如何分担?
2018.12.30工业厂房分割销售赔偿差价纠纷中,是否应当在假设可分割销售的前提下评估房价?
三、其他基础法律问题
2018.4.7从一个案例看发函的重要性和函件内容背后的法律关系
2018.1.9合同一方有多人但只有一人签字或盖章,合同是否成立?
2017.5.16房产纠纷中诉讼请求的选择
2017.4.29非真实买卖,房屋所有权如何取回?
2017.11.18房屋所有权的取得时间
2017.4.8诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务?
2017.3.18买房人可否仅以发票作为已向开发商付款的凭证?
2017.3.17父母子女间房屋买卖与赠与的甄别
2018.3.10是房屋买卖还是房屋赠与?
2019.11.3是房屋买卖还是房屋赠与(名为买卖实为赠与)?
2017.2.9房产证上有未成年人的名字,卖房时需要注意什么?
2018.3.16监护人处分未成年人房产的合同是否有效?
2017.2.8借名买房注意事项与风险防范
2017.2.2房屋买卖中所涉善意取得的举证责任
2017.1.3未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果
2016.12.28没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果
2016.12.17买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效?
2016.12.7房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任?
2016.12.5以房抵债不构成善意取得?
2016.11.3卖房子附带自行车库?
2016.10.9买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权?
2016.10.6是谁拒绝网签?现有证据下的证据规则运用
2016.9.30买房人要求减名字,卖房人是否应当配合?
2016.9.22房屋买卖中,以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗?
2016.9.17 “对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌
2016.9.7有租客的房子的交房时间如何确定?
2016.9.1名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果
2016.8.21(部分)卖房人为精神病人,卖房的程序怎么操作?
2016.8.11房屋产权人一房二卖,第一买房人如何主张自己的权利?
2019.10.23一房二卖构成诈骗犯罪?房屋归谁?
2016.8.10卖房不卖车位导致不能过户,卖房人违约?
2016.7.30房屋买卖适用“家事代理”?
2016.7.29符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与?
2016.7.22房屋买卖中,付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解?
2016.7.20按份共有房屋买卖中,买房人应当把房款支付给谁?
2016.6.29房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
2016.6.24卖房人假报“房龄”要承担什么责任?
2016.6.23连锁买卖背景下,房屋买卖合同未明确约定履行期限,如何认定?
2016.6.2夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋,可否作为共同原告一并起诉?
2016.5.24法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同,配偶不能诉请撤销该判决?
2016.5.6买房人没有违约,就一定能拿到房子?
2016.4.8以房产出资却未办理过户手续的法律后果
2016.3.30 “二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担?
2016.3.22二手房买卖中的细节法律问题
2016.3.21二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
2016.3.14房价疯涨,房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
2016.3.12二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
2016.3.11北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
2016.3.8房价疯涨,买房人怎么样才能把房子拿到手(过户到自己名下)?
2016.3.7房价疯涨专题:10个相关法律问题
2016.3.6聚焦房价飞涨法律纠纷:《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
2016.3.5房价疯涨,违约泛滥,买房人应当知道的法律常识
2016.3.3房价飞涨背景下的违约与救济
2015.9.26购房款主要由一方父母所付,离婚时房屋产权如何认定如何分割?
2016.2.29房屋登记制度不完善,房屋买卖关系是否存在如何确定?
2017.9.18因第三人原因导致卖房人不能向买房人交房,责任如何承担?
2017.9.14是房屋买卖还是房屋借用?
2017.11.15房屋买卖合同约定的过户时间未到,法院可否判决过户?
2018.2.3购买动迁房,需考虑做预告登记
2018.2.4买房人通过司法查封的方式保障交易安全的作用及风险
2019.5.24从承租人要求返还“转让费”看抽象法律原则在民事诉讼中的应用
2019.7.21上海:人防工程可以办产证,所有权归开发商
四、委托公证卖房相关法律问题
2017.10.9“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力
2017.3.5民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力
2017.2.7委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据
2016.11.24认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点
2016.10.22公证委托代理人出售委托人的房屋,一定有效?
2016.8.9持违法公证委托书卖房,房屋买卖合同的效力如何?
2018.3.6借款时被迫做卖房的公证委托,房屋被多次买卖,合同是否有效?
2017.6.13为“担保”民间借贷债权而办理委托公证,受托人出售委托人的房屋的合同是否有效?
2016.11.18卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益,法律后果如何?
2016.9.16公证委托卖房的合同效力
2015.6.8是房屋买卖还是借贷?
2016.4.23当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保,不同的后果
2016.11.22牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担
2017.2.14代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务,合同效力如何?法律后果如何?
2017.4.27房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效?
2016.5.22附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定?
2016.7.14房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约?
2017.11.20委托人死亡后委托代理是否还可以存在?
五、无权处分问题
2016.11.20出售“共有”房屋,合同无效?
2016.7.27部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效?
2017.1.18无权处分夫妻共有房产的合同无效?
2016.10.8无权处分会导致合同无效?
2016.7.8伪造房屋所有权人的签字,合同有效(无权处分)还是无效(非真实意思表示)?
2016.6.27在房屋买卖中,当无权处分遇上期待权
2016.4.29二手房买卖定金合同中,按份共有人无权处分相关问题
2016.12.12无权处分房产导致的违约,违约金如何调整?
2016.10.3卖房人无权处分,买房人可否主张房价上涨的损失?
2016.5.12当善意(或恶意)购买遇到无权处分,房屋买卖合同效力如何?谁能取得所有权?
六、农村房屋相关法律问题
2017.1.4农村房屋同村村民间转让的合同无效?
2016.7.13非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效?应当返还房屋?
2016.10.2购买农村房的合同被确认无效,责任如何承担?
2016.8.16“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大?
2017.12.9出售农村房屋给同村村民后房屋被动迁,出售方可否获得动迁利益?
2018.5.3农村房屋出售后,拆迁利益的三七开是怎么回事?
2020.6.6上海一中院:农村村民“一户一宅”非禁止性规定,违反该规定不会导致农村房屋买卖合同无效
七、动迁房相关法律问题
2019.5.3上海农村房屋买卖相关法律问题总结
2019.7.24上海农村房屋买卖相关法律问题总结
2020.4.13上海农村房屋买卖相关法律问题:合同效力,动迁利益三七开……
2018.3.23买卖农村房屋合同的效力及动迁利益的分配
2018.5.30部分房屋共有人与动迁组签订的动迁协议无效?
2018.3.18不具备购房资格者购买公房,合同效力如何?
2017.8.7动迁利益如何在产权人和非产权人之间分配?
2018.3.19非居住房屋被征收,(次)承租人可以获得哪些补偿(或赔偿)?
2017.12.8农村宅基地房屋在买卖之后被动迁,动迁利益如何分割?
2016.7.31购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效?
2016.7.18产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效?
2017.5.11可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同?
2017.6.8动迁房买卖中,将房子过户至买房人指定之人名下的约定
2019.6.25房屋买卖合同中卖售人应配合将房屋过户至买受人指定的第三人名下之约定的效力和法律后果
2017.5.22动迁房是否属于夫妻共同财产?
2017.5.23动迁房买卖中对部分房屋共有人无权处分意见的反驳策略
2018.5.9动迁房买受人实际居住多年,动迁房共有人的无权处分的主张是否成立?
2017.4.17动迁房买卖的法律风险与防范
2015.10.6立遗嘱后房屋发生动迁,遗嘱是否仍有效?
2018.4.4可否依据“五联单”(《配套商品房供应单》)认定房屋所有权人?
2018.4.6动迁房买卖中房东可否以承担违约金为代价解除合同?
2018.4.8动迁房买卖中,注意区分逾期违约金和解除合同违约金
2018.5.28婚前公房婚后拆迁,离婚时拆迁利益如何分割?
八、做低房价和做高房价相关法律问题
2017.7.4做低房价相关法律问题
2017.1.2做低房价:阴阳合同or合同变更?
2016.8.28买房人做低房价,卖房人可以不履行合同?
2016.8.18二手房买卖中做低房价失败,谁来补缴税费?
2016.8.15房屋买卖中做低房价,是谁埋在谁脚下的定时炸弹?
2016.7.23卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约?
2016.7.4房屋买卖中:做低房价被举报后谁应补缴税款?有租约的房屋如何交付?
2016.6.14做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由?
2016.8.23房屋买卖中做高房价的约定是否有效?
2017.5.3做高房价与骗贷的房屋买卖合同,法律后果有何不同?
九、户口问题
2017.7.5卖房人逾期迁出户口相关问题
2017.5.21宝山法院一判决:逾期迁出户口每天50元违约金
2017.5.12卖房人逾期迁出户口,逾期违约金每天多少钱?
2017.5.1卖房人逾期迁出户口,违约金每天多少钱?
2016.12.20迁出户口是付款的条件?和同时履行抗辩权有什么关系?
2016.11.21买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权?
2016.11.16卖房人逾期迁出户口十年,买房人可以主张几年的逾期违约金?
2016.11.1卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任?
2016.8.27卖房人没有迁出他人的户口构成违约?——从真实意思说起
2016.7.25标的房屋内的户口没迁出,卖房人要承担违约责任?
2016.7.16银行贷款没到账,卖房人就可以拒绝迁出户口?
2016.7.13非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效?应当返还房屋?
十、房产新政(含限购)相关法律问题
2016.5.13对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
2017.4.18沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成,责任如何承担?
2017.4.7房贷新政导致首付比例提高,买房人可否要求退回定金?
2017.3.30北京限购商办类项目导致的民事法律责任分析
2017.3.24央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策,买房人不能贷款是否需要承担违约责任?
2017.3.23政府禁售酒店式公寓,开发商应向购房者承担什么责任?
2017.3.20诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持?
2017.3.19北京认房又认贷,买房人已付定金能否拿回来?
2017.2.23买房人明知自己限购还买房导致不能过户,法律后果如何?
2017.2.21买房人明知自己限购还买房导致不能过户,不构成违约?
2016.11.29上海房贷新政,认房认贷首付提高,买房人能否要回定金首付款?
2016.11.28  2016.11.28上海房贷新政解读及风险防范
2016.10.1买房人限购,卖房人是否有义务配合买房人重新网签?
2016.9.25买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约?
2016.9.10区分房屋买卖中的限售和限购
2016.7.6限购者购房,责任如何承担?
2016.6.26买房人网签时限购,卖房人拒绝网签构成违约?
2016.5.1买房人明知自己不具有购房资格而购房,合同不能履行,居间方可否主张佣金?
2016.4.27不具备购房资格者购房失败,是否需要支付中介费?
2016.4.25 “沪九条”导致首付比例提高,买房人可否解除合同且不承担违约责任?
2016.4.21网签时是限购对象,合同一方就一定可以解除合同?
2016.4.1 “限购令”导致卖房人买不到房,房屋买卖合同可否解除?
2016.3.26签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”,可解除合同且不承担违约责任?
2017.6.14退房“类住宅”,可否要求开发商赔偿违约金或房屋差价?
2017.6.4新政导致买房人限购,卖房人可否要求解除合同?
2017.5.29买了“类住宅”,可否向开发商要求退房?
2017.5.26买了开发商的“类住宅”,如何维权?
2017.5.13违约加新政导致合同不能履行,责任如何承担?
2016.7.15买房人为规避限购而假结婚,卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
2016.5.10警惕!买房人限购,卖房人违约
2016.3.25买房人不知有限购令而签订《居间协议》,可否要求退还定金?
2016.12.11上海一中院判决:新政导致首付比例提高,买房人可否要回定金或首付款?
2016.8.30规避限购政策的代持房屋协议是否有效?
2016.7.2为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效?
2018.5.17因新的限购政策导致合同解除,“获利方”是否应当赔偿对方房屋差价?
2019.7.11房屋所有人一房二卖,买受人因无购房资格而无法主张房屋差价损失?
2020.2.6最高法院案例:支持守约方向违约方主张房屋差价损失
十一、抵押和查封相关问题
2017.5.2为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押,是否有优先受偿效力?
2017.3.21房屋存在抵押,法院可否判决过户?
2017.2.22卖房人未如实披露房屋的抵押情况,买房人可否不履行合同?
2017.2.5买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权?
2019.11.16房屋买卖合同中一方不履约的合法抗辩
2016.6.15抵押登记与预售登记哪个效力优先?相应的合同哪个效力优先?
2016.4.2买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约?哪方享有合同解除权?
2016.3.31警惕!房屋在网签后被查封怎么办?
2017.2.16房子被查封,不能过户的原因及解决方法
2019.7.5房屋买卖交易过程中房屋被查封的风险与预防
2016.12.30房子被另案查封,继续履行的诉请会被驳回?
2020.1.7房子被另案首封,法院不能判决过户的原因及解决方法
2016.10.23为什么法院不能判决被查封的房子强制过户?
2016.10.13卖房人的房子被查封或拍卖,买房人应该怎么办?
2016.8.24房屋买卖过程中房子被查封,买房人就可以解除合同?
2016.6.21房屋在过户前被法院查封,卖房人不承担违约责任?
2016.6.18网签后过户前房屋被查封,买房人如何主张自己的权利?
2016.8.4买卖法院已查封的房屋的合同是否有效?
2016.5.26转让有抵押的房屋,合同有效吗?
2015.11.20以房地作抵押(部分房屋系他人所有)的效力如何?
十二、和银行相关的问题
2016.9.23银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款,买房人违约?
2016.9.14买房人在卖房人指定的银行贷款不成,责任谁承担?
2016.8.31买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责?
2016.8.8卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款,买房人违约?
2016.8.5银行贷款未如期放入卖房人账户,买房人违约?
2016.7.3买房人贷款申请未获银行批准,卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任?
2016.4.15买房人按约申请贷款,但未在约定的过户日前获银行批准,是否要承担违约责任?
2017.2.10银行迟迟不放款,买房人构成违约?
2017.1.17因买房人过错导致银行不能放款,卖房人可否解除合同?
2016.10.15假离婚导致银行不能放贷,买房人构成违约?
2016.9.9卖房人配合买房人第二次贷款,是否还可以解除合同?
2016.9.2卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续,卖房人违约?
2016.4.18转按揭办不了,买房人要承担违约责任?
2016.7.26如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款?
2019.7.13为套取银行贷款而签订房屋买卖合同的认定及合同效力
2016.4.6为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同,效力如何?法律后果如何?
十三、违建问题
2016.3.13房价疯涨,违法建筑买卖合同是否有效?可否继续履行?
2017.3.28最高院公报:买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行
2017.2.25邻居搭“违建”,卖房人承担不能交房的违约责任?
十四、居间合同的法律性质和相关法律后果
2017.5.27具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约?
2017.1.11《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同?
2016.12.14违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则?
2016.8.22房屋买卖的预约合同(居间合同、认购书)的责任承担方式及责任范围
2016.7.21《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么?
2019.10.16《居间协议》或《定金协议》是本约还是预约?
2019.12.11《居间协议》或《定金协议》是本约还是预约?
2020.2.7最高法院判例:判断预约合同的关键是意思表示,而非仅看合同内容是否完备
2020.3.5非网签备案版的房屋买卖合同或居间协议是预约还是本约?可否继续履行(办理房产过户、交房手续)?
2016.6.20买房人未按居间协议的约定补足定金,是否构成根本违约?
十五、与中介相关的问题
2019.11.19房产中介收取的“团购费”是否应当返还?
2018.4.1中介把关不严导致房屋买受人或卖售人损失,责任如何承担?
2017.11.11与中介公司签订的独家委托卖房协议的效力和法律后果
2016.5.2二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么?“房屋买卖合同”指哪一版?
2016.4.7不履行或解除居间协议,居间补偿费如何支付?
2016.3.27房产中介在二手房买卖居间中有过错,要对受害者承担何种责任?
2016.3.17房价疯涨,对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
2017.4.20和中介公司的官司怎么打?
2016.11.10卖房人逾期交房,买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款?
2016.8.25房屋交易不能完成,已付房款难以追回,中介承担什么责任?
2016.4.26中介有违法行为,就不能主张佣金了?
2019.4.30中介与开发商签订的《销售代理合同》所附条件未成就,中介就拿不到钱?
2016.4.4买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金?
2016.12.31行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起
十六、商品房(一手房)买卖中的相关法律问题
2018.1.7开发商提供的格式条款是否有效?
2018.1.8业主付款迟延,开发商仍要支付逾期交房违约金?
2019.2.8开发商逾期交房违约金,上海市嘉定区法院这么判
2019.2.9开发商逾期交房违约金之松江法院判决分析
2019.2.10开发商逾期交房违约金之浦东法院判决分析
2019.2.11开发商逾期交房违约金之青浦法院判决分析
2019.2.12开发商逾期交房违约金标准之上海一中院判决分析
2019.2.18开发商逾期交房违约金计算标准之上海部分法院判决分析
2017.3.9开发商关于学区房的宣传未兑现,应当承担何种责任?
2018.1.21开发商关于学区房的宣传未兑现,责任如何承担?
2017.2.15商品房买卖中,买房人使用了代金券可否再要求退钱?
2018.1.15开发商是否应当履行其销售人员对购房者的承诺?
2016.7.17开发商变更规划损害业主利益,业主如何主张权利?
2016.7.7买了物业用房,开发商履行不能,责任谁来承担?
2016.6.28开发商与限购的买房人签订《购买订单》,不能履行的责任如何承担?
2017.3.12开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务,业主如何维权?
2016.7.5买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销,《商品房预售合同》是否有效?
2017.4.3房屋买卖中的合同无效风险——以购买未取得预售许可证的房屋为例
2017.2.3是合作开发合同还是房屋买卖合同?“分割销售”合同无效?
2018.1.12以房抵债协议的效力与债务不履行的责任
2018.1.18开发商是否应当向业主支付惩罚性逾期交房违约金?
2018.1.19开发商明知买房人没有购房资格还与之签订预售合同,合同的解除与责任承担
2018.1.23开发商变更小区平面布局获得了规划许可,是否还构成违约?
十七、婚姻-家庭-继承问题
2017.9.27离婚的法定依据是什么?
2018.6.10夫妻一方转移财产的应对及法律依据
2018.6.9夫妻一方患有抑郁症,法院就不能判离婚?
2016.4.16离婚,房产如何分割?
2017.10.16离婚,夫妻共有房屋归谁?
2018.5.8离婚,房产增值怎么分?
2017.10.15离婚,有限公司股权如何分割?
2017.10.11离婚中的损害赔偿请求权
2017.10.14离婚,彩礼是否应当返还?
2017.10.7夫妻关系存续期间扶养费的追索
2017.10.8夫妻约定财产制背景下的法定补偿请求权
2017.9.13夫妻一方用共同财产购买婚前个人承租的公房,所有权归谁?
2017.10.12离婚协议中对于动迁利益分割的约定存在欺诈,如何维权?
2017.10.19赌债是否属于夫妻共同债务?
2017.8.8卖房人死亡,房屋买卖合同是否可以继续履行?
2017.8.3共有房屋的使用收益陷入僵局,如何破?
2016.4.3离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效?
2016.6.9侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效?
2017.11.7亲子关系的鉴定与推定,及相关法律责任
2018.2.24公房承租人死亡,公房谁来“继承”?
2018.4.11夫妻一方因遗赠扶养协议取得的房产是否属于夫妻共同财产?
2019.3.3同居期间购买房屋之分手后分割相关法律问题?
2019.3.23同居结束后析产,赠与?借贷?平均分?
十八、租赁合同相关问题
2020.2.9最高法院:名为合作开发房地产实为房屋租赁的认定
2017.12.2租赁违建的合同无效,装修损失如何分担?
2018.1.2房屋租赁合同无效,承租人支付房屋占用费的截止日期
2017.9.1融资租赁合同中继续履行和解除合同的选择
2017.8.29融资租赁合同被认定无效,租赁物归属何方?
2017.8.28房屋承租人优先购买权的限制
2020.2.10最高院案例:房屋消防验收不合格,承租人未付房租,怎么判?
2017.8.24房屋消防验收不合格,承租人可以解除合同?
2017.8.20未依法登记备案的租赁合同的效力如何?
2017.8.18租赁违建的合同的效力及法律后果
2017.11.5房屋新产权人可否要求租客搬走?
2017.11.22租期未到,承租人可否要求继续使用违建?
2017.11.25出租人给承租人发合同解除函之后,次承租人应当向谁支付租金或房屋占用费?
2017.11.28承租人违约,出租人没收保证金后还可否再主张违约金?
2017.11.30房屋租赁合同无效,承租人还可否享受免租期的免租优惠?
2017.12.3从转租的法律责任看及时发函的重要性
2017.12.4出租人解除合同,承租人翻建房屋的花费可否获得补偿?
2017.12.6出租人以合同无效为由停水停电,法律责任如何承担?
2017.12.10出租人未协助承租人办理营业执照,违约责任如何承担?
2017.12.16承租人可否以房屋实际面积少于合同约定的面积为由主张解除合同?
2017.12.17租赁房屋甲醛超标,承租人可否解除合同?
2017.12.27房屋有瑕疵,承租人不付租金,出租人行使合同解除权,损失谁承担?
十九、程序性问题
2017.10.18逾期举证的法律后果
2017.11.27当事人起诉解除合同,法院可否认定合同无效并直接对法律后果做出判决?
2018.4.27二审中,向哪个法院申请续封?
2018.4.30向哪个法院申请解封?
2018.5.1保全错误的赔偿
2018.5.27财产保全错误就要赔偿?
第三部分 建设工程相关法律问题
2019.6.3从《建设工程司法解释二》第二条第二款看合同相对无效制度在司法实践中的应用
2019.6.10建设工程施工合同无效但经竣工验收合格,合同中关于欠付工程款利息或违约金的约定应否支持?
2019.6.12建设工程施工合同无效但经竣工验收合格,承包人是否享有建设工程价款优先受偿权?
2020.2.21最高法院:建设工程价款债权转让(抵债)后不再享有优先受偿权
2019.8.3最高法院关于建设工程“黑白合同”的裁判规则
2019.6.24以发包人擅自使用推定建设工程质量合格,是否要以合同有效为前提?
2019.6.18建设工程价款优先受偿权六个月期限的起算时间
2019.7.3放弃或限制建设工程价款优先受偿权损害建筑工人利益的举证责任
2019.6.8垫资与工程欠款的辨别,垫资利息与逾期支付工程款违约金的区别
2019.7.4发包人逾期付款给承包人造成的实际损失的举证责任
2019.7.8建设工程施工合同中发包人的解除权
2019.7.9建设工程施工合同中承包人的解除权
2019.7.16建设工程施工合同纠纷中鉴定与原因力的关系
2019.7.17发包人提供有缺陷的设计等原因导致工程质量缺陷,承包人为何要承担责任?
2019.7.18发包人擅自使用未经竣工验收的建设工程,工程质量风险责任的承担
2019.7.20对建设工程竣工日期的认定
2019.7.29发包人拖延验收的,承包人提交验收报告之日视为竣工验收合格日期?
2019.7.22建设工程价款的计算标准
2019.7.25欠付工程价款利息的性质和计付标准
2019.7.26工程价款利息起算日
2019.7.31最高法院关于工程量计算的裁判规则
2019.8.1最高法院关于发包人逾期不结算后果的裁判规则
2019.8.8合同约定按照固定价结算工程款,是否还可以对工程造价进行鉴定?
2019.8.10建设工程施工合同纠纷中的“少鉴定原则”
2019.8.16建设工程质量有问题,发包人起诉谁?
2020.2.14最高法院关于实际施工人起诉发包人的经典裁判规则及观点12条
2020.2.17最高院等经典案例解读“与中标合同实质性内容不一致的合同无效”
2020.2.18-56个经典案例解读:无建设工程规划许可证等规划审批手续的建设工程施工合同无效
2020.2.19--21个经典案例解读建设工程施工合同无效的法律后果
2020.2.24从裁判案例看被挂靠人因出借资质而与挂靠人承担连带责任
2020.3.4建设工程开工日期的认定
第四部分 张律师成功案例(部分)分享(持续增加中。。。)
2020.2.26成功案例分享:固定证据,找突破口,发律师函
2020.2.28成功案例分享:做房产纠纷必须要精通执行异议之诉
2020.3.2成功案例分享:在模棱两可中寻找并抓住能打赢的细节
2020.3.17成功案例分享:没有明确合同和法律依据的官司也有可能打赢

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