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上万亿的不良资产市场垄断解除,不良房产已成当下投资/购房首选

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发表于 5 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式

什么是不良资产?
不良资产是一个泛概念,也是一个冷门名词。
它是针对会计科目里的坏账科目来讲的,包括但不限于银行的不良资产,政府的不良资产,证券、保险、资金的不良资产,企业的不良资产。
银行的不良资产严格意义来讲也称为不良债权,其中最主要的是不良贷款,是指借款人不能按期、按量归还本息的贷款。
我国银行的风控体系在1998年以前,是“一逾两呆”的体制,就是“逾期”,“呆滞”,“呆账”,在98年以后,就把资产分为了五类:正常、关注、次级、可疑、损失,其中后三类为不良资产。
据相关机构预测,我国不良资产规模将在2020年达到近4万亿,其中银行占大部分。
不良资产处置方式的变革

传统模式是银行直接交给四大AMC公司进行处置。
自1999年以来,我国对国有商业银行不良贷款进行了两次大规模的剥离。第一次是在1999年成立的四家资产管理公司,对接接受四家国有商业银行及国家开发银行的不良贷款13939亿元,按账面金额接受。这次剥离于2000年6月结束,称为第一批不良资产。
第二次是2004年和2005年,中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国工商银行在股份制改造及财务重组过程中又在此剥离不良贷款,称为第二批不良资产。
“四大”收购不良资产包后,处置不良资产的方法如下:
诉讼追偿、资产重组、债转股、多样化出售、资产置换、租赁、破产清偿。
而我们最常说到的两种方法分别是债转股和多样化出售。
最常见的债转股

这是最常见的处置清收方式,资管公司动用资金收购银行的不良资产,把银行对企业的债权转为资管公司对企业的股权,资管公司也就成为了企业的股东,获得股权分红。
通过这类程序,让这些企业有了资金后走出泥潭,继续向好的方向发展,最后通过转让、重组或上市收回原来的入股资金。
就这样,银行的不良资产得到了解决,那些陷入泥潭的企业也逐渐摆脱困境,正常生产经营。
“债转股”主要是针对各方面条件优质的企业,资质一般的企业或公司通常银行会将这类不良资产打包折扣卖给资管公司。
举个例子:农行按比例将不良资产打包,一类占比10%,二类占比30%,三类占比30%,四类占比30%,也就是说优质的债权占比最少。
假设这个资产包值10亿,两折出售给资管公司,也就是资管公司花2亿拿到了这个资产包,低价买进,高价卖出,还有收回的企业本息,无论如何,资管公司最后都是赚的,而且利润不是一般的丰厚。
说不良资产处置是一个暴利行业,一点不为过。
多样化出售,垄断解除

其实就是AMC充当供应商的一个过程,只是手段各有不同,分为公开拍卖、协议转让、招标转让、竞价转让、打包处理、分包等等。
当然,能够进行拍卖的只是一小部分,且不是最优质的那部分。更多的部分会被打包批发,通过层层采购转让才能到达终端市场。
当然,每一层的资产转让都会让不良资产的价格不同程度的上升。所以说倒手越少的不良资产才是好资产,最好的资产是直接从银行拿到的资产。
在过去当然是不现实的,不良资产处置业务基本是“四大”垄断的。
从去年开始,国家在放开了不良资产的管控力度,将AMC更深度地参与政府、企业、居民去杠杆的过程中。
今年六月份,国家银保监局更是将【个贷不良】的业务直接下放至终端市场,下发《关于开展不良贷款转让试点工作的通知(征求意见稿)》。
《意见稿》明确银行可以向金融资管公司、地方资管公司转让单户对公不良贷款和批量转让个人不良贷款。
大盘仍旧是四大AMC和地区持牌AMC负责,但【个贷不良】这种符合市场需求且可以放出来的业务,总算可以直接交于市场处理了。
之前的层层加价导致的窘境,现在新政之下,很快成了一片新兴的蓝海。
不良资产中的香饽饽——不良房产
什么样的不良资产是最符合终端市场需求的?
那肯定是不良资产中的不良房产,房子是最好处理的资产,也是最具吸引力的资产。
在银行贷过款就知道,个贷不良的最大特点就是抵押物多为房屋、土地、林权等。抵押率一般在30%-70%之间,50%居多。
而在贷款人无力偿还或者破产清算后,抵押房产变成不良房产的过程,会让房子的成本低至市场价三到五成。
基于不动产领域不良资产包逐渐增多的趋势,不良房产已经成为资管公司处置清收的重点。
不良房产,投资/购房的首选

不良房产的处置方式让它跟法拍房有本质的区别,入住风险规避到最小,大部分不良房产的买卖已经等同于二手房交易。
1、二手交易
由公司将银行的债权进行收购,债权人由银行转为公司,则该公司就拥有了房子的处置权,购房人上门选房就只是跟公司进行交易,不需要去管银行和债务人等等复杂问题。
整个过程就像买二手房一样,所以也叫二手交易。
2、以物抵债
在债务人可以沟通的前提下,将其名下的房子物权转债权,购房者的购房款通过公司为其偿还债务,相应的,房子以另一种交易形式到了购房者手里。
3、议价拍卖
在债务人主观抵触的情况下,走司法拍卖流程。但与正常拍卖不同,这种情况下购房者和公司会提前有一个议价过程,达成一个合理价格后,该房子最终仍会到达购房者手里。
当然不良房的来源不仅限于法院和银行方面,还有【债房收购】的业务,即断供代还,相信大多数买过房的人都是知道这个操作的。
无论是哪种方式,房子的价格相比市场价而言,都是绝对的碾压优势。
大部分人选择期房的原因是期房便宜,但同时要面临开发商跑路的风险。
而不良房既是现房,地理位置大都优秀,价格低出市价太多,关键风险还低,在房源有限的情况下,市场竞争力不是其他二手房和法拍房可以比较的。
个贷不良处置市场在不断发展的过程中,不良房产也在逐渐走进人们的视线里,不仅是现在资产市场的投资首选,也成了公众购房的最佳选择。

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